Les SCPI résidentielles restent encore méconnues des épargnants, pourtant elles méritent toute l’attention. Kyaneos Gestion — et plus précisément Kyaneos Asset Management — s’est imposée depuis 2018 comme un acteur singulier du marché. Sa SCPI phare, Kyaneos Pierre, combine immobilier résidentiel, rénovation énergétique et rendement régulier. Je te livre ici mon analyse complète, chiffres à jour, pour t’aider à prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce que Kyaneos Gestion ? Présentation de la société
Kyaneos Asset Management, connue sous le nom Kyaneos AM, est une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers le 26 février 2018, sous le numéro GP-18000002. Son siège social est implanté aux Angles, à proximité d’Avignon.
Elle est dirigée par Jérémie Rouzaud, cofondateur avec Guillaume Picot, expert en rénovation de logements. Le groupe gère aujourd’hui plusieurs véhicules d’investissement, dont la SCPI de rendement Kyaneos Pierre, plusieurs SCPI fiscales Denormandie, et l’OPCI Kyaneos Résidentiel.
Son nom vient du mot grec kyanos, qui signifie « bleu ». Il fait directement référence au concept d’économie bleue de Gunter Pauli, qui prône l’usage durable des ressources locales pour créer de la valeur sans nuire à l’environnement. Une philosophie que la société applique concrètement à travers sa stratégie immobilière.
Les SCPI gérées par Kyaneos Gestion : Focus sur Kyaneos Pierre
Avant d’aller plus loin dans l’analyse, voici un tableau récapitulatif des données clés de la SCPI Kyaneos Pierre. Il te permet de répondre à l’essentiel d’un coup d’œil.
| Critère | Données 2025 / 2026 |
|---|---|
| Type de SCPI | SCPI de rendement à capital variable |
| Société de gestion | Kyaneos Asset Management (Kyaneos AM) |
| Date de création | Juin 2018 |
| Taux de distribution 2024 | 4,96 % |
| Taux de distribution 2025 | 4,35 % |
| TRI depuis création | 6,17 % |
| Prix de souscription (2025) | 224,00 € / part |
| Prix de retrait (2025) | 199,36 € / part |
| Valeur de reconstitution | 224,90 € / part |
| Minimum de souscription | 2 240 € (10 parts) |
| Frais de souscription | 11,00 % |
| Frais de gestion annuels | 8,00 % des loyers encaissés |
| Taux d’occupation financier (T4 2025) | 89,60 % |
| Capitalisation (T3 2025) | 441,1 millions d’euros |
| Nombre d’immeubles | 602 immeubles (2025) |
| Nombre d’associés | 10 207 (T3 2025) |
| Répartition géographique | 100 % France métropolitaine (38 départements) |
| Secteur principal | Immobilier résidentiel (~90 %) |
| Délai de jouissance | 6 mois |
| Horizon de placement recommandé | 10 ans minimum |
Kyaneos Pierre reste, à ce jour, la SCPI principale et la plus importante en termes de capitalisation dans la gamme Kyaneos. Les autres véhicules — les SCPI Denormandie et l’OPCI — s’adressent à des profils plus spécifiques, notamment ceux qui recherchent un avantage fiscal.
Kyaneos Pierre : Analyse détaillée de la SCPI
Présentation de la SCPI Kyaneos Pierre
La SCPI Kyaneos Pierre est une SCPI de rendement à capital variable, ouverte à la souscription depuis juin 2018. Elle se distingue du marché par son positionnement sur l’immobilier résidentiel locatif, un segment que la plupart des SCPI classiques évitent en raison de sa gestion plus complexe.
Au troisième trimestre 2025, sa capitalisation dépasse les 441 millions d’euros, avec plus de 10 000 associés. Depuis sa création, plus de 3 000 logements ont été rénovés par les équipes du groupe Kyaneos sur l’ensemble du territoire français.
Stratégie d’investissement de Kyaneos Pierre : Rénovation et économie bleue
La stratégie d’investissement de la SCPI Kyaneos Pierre repose sur un triple objectif : générer un rendement financier régulier, améliorer la performance énergétique du parc immobilier, et garantir de meilleures conditions de vie aux locataires.
Concrètement, la SCPI cible des immeubles anciens à fort potentiel de rénovation, loués ou vacants, situés dans des petites et moyennes villes de province. Ces biens sont rachetés, réhabilités, puis remis en location. Cette approche crée de la valeur à long terme tout en répondant aux nouvelles exigences du diagnostic de performance énergétique (DPE).
La stratégie d’investissement axée sur la réhabilitation énergétique constitue un vrai avantage concurrentiel. Dans un marché où les logements énergivores sont progressivement exclus du marché locatif par la loi, Kyaneos Pierre se place dans le bon camp.
Le patrimoine de la SCPI Kyaneos Pierre : composition et répartition
Répartition sectorielle du patrimoine
Le patrimoine de la SCPI Kyaneos Pierre est principalement composé d’immobilier résidentiel. Au troisième trimestre 2024, environ 88 % des actifs correspondent à des logements d’habitation. Les 12 % restants concernent des locaux tertiaires, essentiellement des commerces situés en rez-de-chaussée des immeubles détenus.
La société de gestion maintient l’objectif de conserver au minimum 80 % de résidentiel dans le portefeuille. Ce positionnement défensif sur l’immobilier résidentiel offre une relative stabilité face aux fluctuations du marché immobilier d’entreprise.
Au total, le parc immobilier représente une surface globale de plus de 280 000 mètres carrés, répartis sur 602 immeubles pour 4 202 lots environ.
Répartition géographique du patrimoine
L’intégralité du patrimoine de Kyaneos Pierre est concentrée sur le territoire français. La SCPI couvre aujourd’hui 38 départements de France métropolitaine, contre une implantation initiale limitée au quart sud-est.
La stratégie géographique privilégie les villes de taille petite ou moyenne, là où la demande locative est soutenue et les prix d’acquisition plus accessibles. Cette approche permet d’obtenir des rendements acte en main compris entre 5,9 % et 7,6 %, selon les biens acquis en 2024.
La diversification sur 38 départements réduit sensiblement le risque de concentration géographique, un point souvent sous-estimé dans les SCPI résidentielles.
Performances et rendements de Kyaneos Pierre en 2026
Taux de distribution et évolution
La SCPI Kyaneos Pierre a affiché un taux de distribution de 4,96 % en 2024, correspondant à un dividende de 10,91 € par part. Pour 2025, ce taux ressort à 4,35 %, soit un dividende de 9,66 € par part pour un prix de référence de 224,00 €.
Pour 2026, la société de gestion vise un taux de distribution d’environ 5 %, avec un objectif de maintien du taux de rendement interne sur le long terme. Il faut noter que le taux de distribution est en baisse progressive depuis la création — il dépassait les 7 % en 2018 — ce qui constitue un signal à surveiller même si le niveau reste compétitif par rapport à la moyenne du marché des SCPI.
Rendement net de frais
Le taux de rendement interne (TRI) depuis la création de Kyaneos Pierre s’établit à 6,17 %, selon les derniers chiffres publiés. Le TRI sur 5 ans se situe quant à lui autour de 4,37 %.
La valeur de reconstitution s’élève à 224,90 € par part au troisième trimestre 2025. Le prix d’achat actuel de 224,00 € présente une légère décote de -0,40 % par rapport à cette valeur de reconstitution. Depuis 2018, le prix de part a progressé de 11,47 %, ce qui confirme la création de valeur patrimoniale sur la durée.
Points forts de la SCPI Kyaneos Pierre
Voici les principaux atouts que je retiens de la SCPI Kyaneos Pierre :
- Une spécialisation unique sur l’immobilier résidentiel locatif en province
- Une stratégie de rénovation énergétique qui s’inscrit dans les nouvelles normes légales
- Un TRI depuis création de 6,17 %, solide pour une SCPI résidentielle
- Une capitalisation de plus de 441 millions d’euros, signe de la confiance des investisseurs
- Un prix de part accessible grâce à la division par 5 opérée en avril 2024
- Une diversification sur 38 départements qui limite l’exposition à un seul marché local
Le taux d’occupation financier de 89,60 % au T4 2025 témoigne d’une gestion locative maîtrisée, même en tenant compte des périodes de vacance liées aux travaux de réhabilitation.
Points de vigilance et risques potentiels
Comme tout placement immobilier, la SCPI Kyaneos Pierre comporte des risques qu’il ne faut pas minimiser :
- Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti
- Les loyers et dividendes sont variables et dépendent du taux d’occupation
- La liquidité des parts reste limitée ; la revente dépend de l’existence d’acheteurs
- Un risque de conflit d’intérêts existe, la gestion locative étant confiée à des sociétés du groupe Kyaneos
- Le délai de jouissance de 6 mois signifie que les revenus ne démarrent pas immédiatement après la souscription
La baisse tendancielle du taux de distribution depuis la création est également un point de vigilance. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, comme le rappelle d’ailleurs la société de gestion elle-même dans tous ses documents.
Notre avis sur Kyaneos Gestion et Kyaneos Pierre
Les atouts majeurs de Kyaneos Gestion
Kyaneos Gestion se distingue par une philosophie d’investissement cohérente et originale. La société ne fait pas que gérer des SCPI : elle contrôle toute la chaîne de valeur, de l’acquisition à la gestion locative en passant par la rénovation. Cette intégration verticale limite les frictions et améliore la qualité des décisions.
L’entrée au capital de Crédit Mutuel Arkéa comme actionnaire minoritaire renforce la crédibilité financière du groupe. C’est un signal fort pour les épargnants qui s’interrogent sur la pérennité de la société de gestion.
La transparence régulière — bulletins trimestriels, rapports annuels, vidéos du gérant — traduit une culture de communication qui rassure les investisseurs sur la gouvernance du fonds.
Les points d’attention pour les investisseurs
Le principal point d’attention reste la concentration sectorielle. En investissant quasi exclusivement dans l’immobilier résidentiel français, la SCPI Kyaneos Pierre est exposée aux tendances d’un seul marché. Un retournement de l’immobilier résidentiel en province affecterait directement les loyers et la valeur des parts.
Le plafonnement mensuel de la collecte, instauré depuis 2021, peut créer un délai supplémentaire avant l’enregistrement effectif de la souscription. Il faut parfois attendre un à deux mois. Ce choix est compréhensible — il protège la rentabilité en évitant une dilution — mais il faut en être conscient avant d’investir.
Les frais de souscription à 11 % sont dans la moyenne haute du marché des SCPI, ce qui rallonge mécaniquement la durée nécessaire pour les amortir.
Kyaneos Pierre est-elle adaptée à votre profil d’investisseur ?
La SCPI Kyaneos Pierre s’adresse à des épargnants qui souhaitent accéder à l’immobilier résidentiel sans se charger de la gestion directe. Le ticket d’entrée de 2 240 € la rend accessible à un large public.
Ce placement convient particulièrement à un investisseur patient, avec un horizon de 10 ans minimum, sensible aux enjeux environnementaux et prêt à accepter un rendement variable plutôt que maximisé. Si tu recherches les meilleurs taux de distribution du marché à court terme, d’autres SCPI seront sans doute plus adaptées à tes objectifs.
En revanche, si tu cherches un placement immobilier défensif, avec une logique de valorisation patrimoniale sur le long terme, Kyaneos Pierre mérite sérieusement ta considération.
Comment investir dans la SCPI Kyaneos Pierre ?
Les conditions de souscription
La souscription à la SCPI Kyaneos Pierre est ouverte à tout investisseur particulier ou personne morale. Elle peut se faire directement auprès de la société de gestion Kyaneos AM ou via des distributeurs partenaires et conseillers en gestion de patrimoine.
La souscription se réalise en ligne pour les plateformes habilitées, avec signature électronique des documents. La société de gestion publie régulièrement des informations clés sur ses exigences de souscription pour que tu puisses investir en toute connaissance de cause.
Le ticket d’entrée minimum
Pour tout nouvel associé, le minimum de souscription est fixé à 10 parts, soit 2 240 € au prix actuel de 224,00 € par part. Ce montant minimum est l’un des plus accessibles du marché des SCPI résidentielles.
Après la première souscription, il est possible d’acquérir des parts supplémentaires à l’unité. Des versements programmés sont également proposés par certaines plateformes, permettant de constituer progressivement son patrimoine immobilier sans effort de trésorerie important.
Investir en direct, via assurance-vie ou démembrement
Plusieurs modalités d’investissement sont disponibles pour la SCPI Kyaneos Pierre. En direct, tu détiens les parts en pleine propriété et perçois les dividendes trimestriels directement. C’est la forme la plus courante.
Via une assurance-vie, les revenus générés ne sont pas immédiatement fiscalisés, ce qui améliore la rentabilité nette sur la durée. C’est une option intéressante pour les épargnants fortement imposés.
Le démembrement de propriété permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts. Cette formule convient aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais souhaitent acquérir des parts à prix réduit, avec une perspective de valorisation à terme.
Les frais associés à Kyaneos Pierre
Frais de souscription
Les frais de souscription de la SCPI Kyaneos Pierre s’élèvent à 11,00 % du prix de la part. Ils sont prélevés au moment de l’acquisition et ont représenté 6,60 millions d’euros en 2024.
Ces frais de souscription expliquent l’écart entre le prix d’achat (224,00 €) et le prix de retrait (199,36 €). Ils constituent en quelque sorte la « porte d’entrée » de l’investissement et nécessitent plusieurs années de perception des loyers pour être entièrement absorbés. Pour les associés historiques qui ont souscrit dès 2018, ces frais ont été intégralement amortis.
Frais de gestion annuels
Les frais de gestion annuels représentent 8,00 % des loyers encaissés. C’est la rémunération de la société de gestion pour administrer le patrimoine, collecter les loyers, effectuer les travaux courants et distribuer les revenus aux associés.
Ce taux est dans la norme pour une SCPI résidentielle. Il faut néanmoins noter que des frais indirects s’ajoutent lors des acquisitions et des cessions d’actifs, qui s’élevaient à 2,02 millions d’euros en 2024. Ces frais sont à prendre en compte dans l’appréciation globale de la rentabilité nette.
Frais de retrait
Il n’existe pas de frais de retrait spécifiques à proprement parler dans la SCPI Kyaneos Pierre. Le prix de retrait est simplement la différence entre le prix de souscription et les frais de souscription. Il s’établit à 199,36 € par part au troisième trimestre 2025.
En revanche, la revente des parts dépend de l’existence de contreparties à l’achat. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. En cas d’absence de demande suffisante sur le marché secondaire, le délai de retrait peut s’allonger significativement, voire rendre la cession provisoirement impossible.
Avis clients et retours d’expérience sur Kyaneos Gestion
Satisfaction générale des investisseurs
Les avis sur Kyaneos Gestion et la SCPI Kyaneos Pierre sont globalement positifs. La société affiche d’excellentes notes sur Google, avec des retours qui soulignent la transparence de la communication, la régularité des distributions et l’accessibilité de l’équipe.
Avec plus de 10 000 associés recensés au troisième trimestre 2025 et une capitalisation en croissance régulière depuis la création, la dynamique de collecte témoigne d’une confiance durable des investisseurs dans la société de gestion et dans son modèle économique.
Témoignages et commentaires
Les retours les plus fréquents des associés portent sur trois points positifs : la qualité des informations transmises chaque trimestre, la cohérence de la stratégie d’investissement dans la durée, et la facilité de la souscription en ligne.
Les critiques les plus récurrentes concernent quant à elles le délai d’attente pour entrer dans la SCPI lorsque la collecte est plafonnée, ainsi que la baisse progressive du taux de distribution depuis 2018. Ces éléments reviennent régulièrement dans les échanges entre investisseurs sur les forums spécialisés en finance immobilière.
Actualités récentes de Kyaneos Pierre et Kyaneos Gestion
Dernières annonces et évolutions
Plusieurs évolutions importantes ont marqué la SCPI Kyaneos Pierre ces derniers mois. En avril 2024, une assemblée générale extraordinaire a voté la division par 5 du prix de part, qui est passé de 1 100 € à 220 €, rendant la SCPI plus accessible.
Au 1er juillet 2025, le prix de souscription a été relevé à 224,00 €, soit une sixième revalorisation depuis la création. Sur la période, le prix de part a progressé de 11,47 % depuis 2018. En octobre 2025, Kyaneos AM a lancé Kyaneos Denormandie 5, sa cinquième SCPI fiscale, confirmant l’élargissement progressif de la gamme de placements proposée.
Perspectives d’avenir pour la SCPI
Pour 2026, la société de gestion cible un taux de distribution autour de 5 %. La stratégie d’acquisition reste axée sur la rénovation énergétique dans des zones à forte demande locative, avec une ambition de présence dans plus de 40 départements français.
Les nouvelles réglementations sur les performances énergétiques des logements jouent en faveur de Kyaneos Pierre. Les biens considérés comme des passoires thermiques sont progressivement exclus du marché locatif, ce qui renforce la valeur des immeubles rénovés détenus par la SCPI. Cette tendance de fond devrait soutenir la rentabilité locative du parc sur les prochaines années.
Questions fréquentes sur Kyaneos Gestion et Kyaneos Pierre
Kyaneos Gestion est-elle une société fiable ?
Oui. Kyaneos Asset Management est une société de gestion agréée par l’AMF depuis le 26 février 2018, sous le numéro GP-18000002. Elle est soumise à des obligations strictes de transparence et de communication envers ses associés.
L’entrée au capital de Crédit Mutuel Arkéa, actionnaire minoritaire, renforce sa solidité financière. La croissance régulière de la capitalisation de la SCPI Kyaneos Pierre depuis 2018 et la qualité des informations diffusées sont des indicateurs supplémentaires de sérieux pour tout investisseur qui souhaite se faire un avis.
Quel est le rendement attendu de Kyaneos Pierre en 2026 ?
La société de gestion vise un taux de distribution d’environ 5 % pour 2026, dans la continuité de l’objectif affiché pour 2025. Le TRI depuis la création s’établit à 6,17 %, ce qui intègre à la fois les revenus distribués et la revalorisation du prix de la part.
Ces projections restent des objectifs, non des garanties. Le rendement effectif dépendra de l’évolution du taux d’occupation, des loyers perçus sur le parc immobilier, et des conditions générales du marché immobilier résidentiel en France.
Quels sont les risques d’investir dans Kyaneos Pierre ?
Les principaux risques sont identiques à ceux de toute SCPI de rendement : risque de perte en capital, revenus variables non garantis, liquidité limitée des parts, et dépendance aux conditions du marché immobilier. Le risque de perte en capital est réel si tu dois revendre tes parts avant d’avoir amorti les frais de souscription.
La concentration à 100 % sur la France et à ~90 % sur le résidentiel représente également un risque de diversification sectorielle et géographique à peser selon ton profil. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum pour limiter l’impact de ces risques.
Comment contacter Kyaneos Gestion ?
Tu peux contacter la société de gestion Kyaneos Asset Management directement via le site officiel kyaneosam.com. Son siège social est situé au 1578 avenue de la 2ème Division Blindée, Immeuble Grand Angle, 30133 Les Angles.
Pour tout investissement dans la SCPI Kyaneos Pierre, il est également possible de passer par un conseiller en gestion de patrimoine partenaire ou via l’une des plateformes habilitées à distribuer la SCPI en ligne. Kyaneos AM s’engage à répondre à toute réclamation dans un délai maximum de 2 mois calendaires.
Y a-t-il d’autres SCPI gérées par Kyaneos Gestion ?
Oui. En dehors de la SCPI Kyaneos Pierre, Kyaneos Asset Management gère plusieurs SCPI fiscales liées au dispositif Denormandie : Kyaneos Denormandie 1, 2, 3, 4 et la toute récente Kyaneos Denormandie 5, lancée en octobre 2025. Ces SCPI fiscales ciblent des investisseurs souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt via la réhabilitation de logements anciens.
Le groupe propose également l’OPCI Kyaneos Résidentiel, destiné aux investisseurs institutionnels. Kyaneos Pierre reste néanmoins l’unique SCPI de rendement grand public de la gamme, et de loin la plus importante en termes de capitalisation et de nombre d’associés.